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IMMOBILIENBESTEUERUNGENSeit 2007 ist der Käufer bei Erwerb einer Zweitwohnung, d.h. einer Wohnung, die nicht als Hauptwohnung genutzt wird, zur Zahlung sowohl der Hypotheken- und Katastersteuern als auch der Register- oder alternativ der Mehrwertsteuer verpflichtet.
Nachstehend das Schema der je nach Verkäufertyp zu zahlenden Steuern und Abgaben.
Wenn der Verkäufer: - eine Privatperson ist,
- ein Unternehmen aber kein Bauunternehmen ist,
- ein Bauunternehmen (oder ein Unternehmen, das die Immobilie renoviert hat) ist, und die Arbeiten vor mehr als 4 Jahren zu Ende geführt hat,
sind folgende Steuern zu zahlen:
- Registersteuer (7%) - Hypothekensteuer (2%) - Katastersteuer (1%) Wenn der Verkäufer:
ein Bauunternehmen (oder ein Unternehmen, das die Immobilie renoviert hat) ist, und der Verkauf innerhalb von 4 Jahren nach Beendigung der Arbeiten erfolgt, hat der Käufer folgende Steuern zu zahlen: - MwSt. 10% (oder 20% im Fall eines Luxusgebäudes) - Registersteuer (Festbetrag i.H.v. 168 Euro) - Hypothekensteuer (Festbetrag i.H.v. 168 Euro) - Katastersteuer (Festbetrag i.H.v. 168 Euro) Register-, Hypotheken- und Katastersteuern Die Register-, Hypotheken- und Katastersteuern werden vom Notar bei Eintragung der Urkunde einbezahlt.
Ab 1. Januar 2007 (kraft Haushaltsgesetz 2007) kann bei Verkäufen von Immobilien zu Wohnzwecken (und betreffendem Zubehör) an natürliche Personen, die nicht in Ausübung gewerblicher, künstlerischer oder beruflicher Tätigkeiten tätig sind, die Bemessungsgrundlage für Register-, Hypotheken- und Katastersteuern dem Katasterwert der Immobilie anstatt dem Kaufpreis entsprechen. Wichtig
Beispiel: Eine Immobilie muss in das Kataster übertragen werden und muss daher einen Katasterauszug haben. Im Katasterauszug gibt es den Posten „Ertrag“, Beispiel 309,87 €. Dieser Betrag wird unter Aufrundung der Cents mit 126 multipliziert. Das Ergebnis ist der Betrag, auf den die Steuern (7%,2%,1%) angewandt werden.
Diese Regel war hingegen 2006 nur unter der Voraussetzung zulässig, dass beide Parteien Privatleute sind. Um die Anwendung der Steuern (Register-, Hypotheken-, Katastersteuern) auf den Katasterwert der Immobilie genießen zu können, muss der Käufer beim Notar diesbezüglich einen ausdrücklichen Antrag stellen. Die Begünstigung steht außerdem unter der Voraussetzung zu, dass in der Urkunde der tatsächliche für den Verkauf vereinbarte Betrag angegeben wird. Die Verheimlichung des Betrages oder die Angabe in der Kaufurkunde eines niedrigeren Betrags als die festgesetzte Summe führt zum Verlust der Begünstigung mit nachstehenden Folgen: 1. Die Register-, Hypotheken- und Katastersteuern werden entsprechend der tatsächlich vereinbarten Gegenleistung berechnet;
2. Es muss eine Strafe bezahlt werden, die 50% bis 100% der eingezahlten niedrigeren Steuern entspricht.
Die neue Steuerregelung für den Immobilienerwerb sieht somit Folgendes vor: - eine Abweichung vom allgemeinen Grundsatz, nach dem die Bemessungsgrundlage für die Anwendung der Register-, Hypotheken- und Katastersteuern dem in der Urkunde erklärten Immobilienwert entspricht;
- eine Herabsetzung um 30% des Notarhonorars, das bekanntlich entsprechend dem in der Urkunde angegebenen Immobilienwert berechnet wird.
Die Steuerzahler, die von den neuen Bestimmungen Gebrauch machen, sind von der Programmierung der Kontrollen in Bezug auf Immobilienverkäufe sowie von der Wertberichtigung ausgeschlossen. Für die, die sich nicht für das neue System entscheiden, wird die Besteuerung weiterhin mit den zuvor vorgesehenen Regeln angewandt und zwar mit Anwendung der Steuern auf den Verkehrswert des Gegenstands (normalerweise entspricht er dem vereinbarten Preis). Es wird in diesem Fall darauf hingewiesen, dass das Amt für die Berichtigung und Begleichung des Steuerdifferenzbetrags (sowie der eventuellen Strafen und Zinsen) sorgt und dem Steuerzahler innerhalb von zwei Jahren nach Zahlung der Proportionalsteuer einen entsprechenden Bescheid zustellt, wenn es der Ansicht ist, dass der Wert der überschriebenen Gegenstände höher ist als in der Urkunde angegeben.
MwSt.-Bemessungsgrundlage Wenn der Wohnungsverkauf mehrwertsteuerpflichtig ist, entspricht die Bemessungsgrundlage dem vereinbarten und von den Parteien in der Urkunde angegebenen Preis und nicht dem Katasterwert.
Achtung: Nur beim und Verkauf von Immobilien zu Wohnzwecken, einschließlich des betreffenden Zubehörs (Box, Garage, Keller), an eine Privatperson (Käufer) kann als Bemessungsgrundlage der Katasterwert angewandt werden. Bei allen anderen An- und Verkäufen, bei denen der Käufer keine Privatperson ist und/oder die Liegenschaften, Geschäfte oder Büroräume betreffen, entspricht die Bemessungsgrundlage dem vereinbarten und von den Parteien in der Urkunde angegebenen Preis und nicht dem Katasterwert. Die neuen Bestimmungen ermöglichen dem Amt, direkt die jährliche MwSt.-Erklärung des Verkäufers zu berichtigen, wenn die angegebene Betrag niedriger als der Normalwert des Gegenstands ist. Als Normalwert des Gegenstands gilt: Der Durchschnittspreis oder der Durchschnittsbetrag, der für gleichartige oder ähnliche Gegenstände oder Dienstleistungen unter den Bedingungen des freien Wettbewerbs und auf derselben Absatzstufe, zum gleichen Zeitpunkt und am gleichen Ort, an dem das Geschäft durchgeführt wurde, oder am nächstliegenden Ort und zum nächstliegenden Zeitpunkt gezahlt wird (Artikel 14 des Dekrets des Präsidenten der Republik D.P.R. Nr. 633 von 1972).
Wenn jedoch der Käufer für den Wohnungserwerb ein Darlehen aufgenommen oder eine Bankfinanzierung beantragt hat, darf die Bemessungsgrundlage nicht unter dem Betrag des Darlehens oder der gewährten Finanzierung liegen. Bei Darlehen oder Bankfinanzierungen ist das Amt dazu verpflichtet, als Normalwert einen Betrag anzusehen, der der gewährten Summe entspricht. Quelle: agenziaentrate (ital. Steuerbehörde)
Der Text ist auch auf:
(http://www.villaproject.it/it/TASSAZIONI-IMMOBILI.html |
 
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